Piattaforme, locazioni brevi e questione casa

Rete SET – Incontro nazionale di Napoli
REPORT TAVOLO 1

Sintesi della discussione: SCENARI IN OGNI CITTÀ
Venezia: gli attori della locazione turistica sono per lo più grandi agenzie intermediarie. Polarizzazione redditi: il 5 % degli host detengono 1/3 degli introiti dell’offerta, 7028 annunci. Il comune non richiede la tassa di soggiorno alla piattaforma. Il fenomeno è localizzato nella città d’acqua e adesso si sta estendendo alla terraferma. La tipologia principale è la casa vacanza (intero appartamento).
Bergamo:l’offerta si concentra tra le mura veneziane di Bergamo Alta – con le dovute differenze quantitative (ca. 130 alloggi ma nel solo borgo) – il fenomeno è analogo a quanto accaduto a Venezia (spopolamento e ingresso predatorio del turismo). Negli anni ’70 si iniziò a spingere sull’attrattiva turistica, ma ad oggi l’Associazione per Città Alta e i Colli di Bergamo lancia l’allerta sul rischio parco tematico visto l’incremento del 20% di visite tra 2016 e 2017.
Rimini: il turismo è qui naturalmente stagionale. La città è divisa dalla ferrovia tra costa e quartieri interni. La prima vive uno spopolamento invernale, periodo durante il quale i residence affittano a poco prezzo ad abitanti e migranti per poi sfrattarli prima dell’estate. Da maggio la produzione dello spazio turistico sulla costa torna ad essere un motore di valorizzazione delle locazioni con relativo aumento del costo della vita.
Bologna: la locazione turistica colpisce il cuore della città universitaria convertendola in turistica. L’emergenza abitativa è per questo vissuta in particolar modo dagli studenti costretti ad allontanarsi dal centro. Il fenomeno al momento va estendendosi anche alla prima periferia, nel quartiere della bolognina, ed è di rilevanza tale da scoraggiare le nuove iscrizioni universitarie.
Firenze: tra le prime a rifunzionalizzare il centro storico con spinte top-down verso la rigenerazione turistica. Ancora prima di Airbnb, la svendita del patrimonio e l’allontanamento dei residenti miravano a consolidare una dichiarata “vocazione turistica” che oggi si accompagna ad ordinanze restrittive di vario genere per il centro e al totale disinteresse per qualsiasi forma di regolamentazione dell’affittanza turistica, con forme ibride di ricettività quali gli Student Hotel che si rivelano alberghi di lusso e contribuiscono all’aumento del costo della vita.
Napoli: la crescita media dell’offerta di alloggi sulla piattaforma attuale è del 65% all’anno, circa 8000 alloggi localizzati nell’area Unesco, (centro storico allargato, 10km2). Il boom è iniziato nel 2016 interessando i quartieri ad alta fragilità sociale, con costo medio degli appartamenti più basso (quindi con profittabili condizioni di rent-gap). Attualmente la densità di alloggi turistici si avvicina a quella veneziana. Gli attori del processo sono ad oggi per lo più investitori locali, con una forte tendenza alla concentrazione della proprietà, ma nel 2018 investitori esteri e agenzie hanno iniziato ad interessarsi alle compravendite del centro storico (che ora cresce per numero di transazioni più del Vomero e di Posillipo). La fatiscenza e le numerose superfetazioni abusive del tessuto edilizio del centro antico, favoriscono da un lato la trasformazione in affittanza turistica informale (in assenza di abitabilità, di contratti registrati, ecc.), dall’altro il riciclaggio di denaro da parte della camorra, grazie alla compravendita cash di immobili lungo i decumani.
Barcellona: vista la conclamata condizione di overtourism, per affrontare l’emergenza abitativa e non solo, si parla qui di decrescita del flusso piuttosto che di turismo sostenibile. La finanziarizzazione immobiliare e il ruolo delle banche come attori diretti del mercato immobiliare sono i più violenti motori della locazione turistica. La piattaforma “Barcellona no esta en venta”, il piano PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico) con l’individuazione della zona rossa, il sindacato degli inquilini, sono alcune delle realtà e degli strumenti con i quali si cerca di far fronte allo scenario attuale, che si presenta però già troppo avanzato rispetto ai rimedi messi in campo. La tassa turistica viene riscossa dal comune, ma pochi sono gli ispettori sul campo per il controllo delle affittanze e la proprietà immobiliare è già molto accentrata.

PUNTI CRITICI

Gli interi appartamenti sono l’offerta principale e sono immobili definitivamente sottratti al mercato dei residenti che quasi mai ritornano alla destinazione ordinaria. In questo modo si riduce l’offerta abitativa e si aumenta il costo di quella residua.
La storicizzata assenza di politiche abitative di contrasto all’emergenza casa fa da humus ideale per la speculazione turistica attuale sulla casa. La necessità di un piano casa nazionale che tenga conto di questo nuovo fenomeno e della turbovalorizzazione trainata dalle piattaforme è sempre più evidente ed urgente.
L’atteggiamento pro sviluppo turistico comune e generalizzato di tutte le istituzioni, locali e nazionali, è il primo ostacolo incontrato dalla cittadinanza. La promozione del turismo come unico fattore di sviluppo economico fa sì che l’attore istituzionale lavori in sinergia con lobby, agenzie e fondi immobiliari internazionali, multi proprietari locali, passando per il Demanio e Cassa Depositi e Prestiti, spingendo per la valorizzazione del patrimonio della città consolidata e per la conversione turistica del patrimonio pubblico.
Le attuali misure fiscali sono spesso un’arma a doppio taglio. Diventando una fonte di reddito per le amministrazioni (molte della quali in dissesto finanziario) e il Comune rientra tra gli attori che guadagnano dalla trasformazione turistica degli alloggi. Nessun Comune ad oggi ha destinato questi introiti a politiche calmieratrici del mercato immobiliare.
Il funzionamento delle piattaforme bypassa del tutto gli strumenti urbanistici scavalcando la pianificazione.
La locazione ordinaria a contratto di un anno (contratto di locazione transitorio) deve essere motivata e poi rinnovata necessariamente a 4 più 4. La creazione di un account Airbnb per la locazione breve turistica ad oggi in Italia non prevede un chiaro riscontro a monte con la normativa vigente per le locazioni brevi (vd. tentativo codice Regione Lombardia e Regione Veneto) e continua a godere di vantaggi dovuti alla maggiore profittabilità del mercato non regolamentato.

PROPOSTE DA VALUTARE E STRUMENTI ESISTENTI ALTROVE

  • Misure di argine in attesa di regolamentazione quadro di lungo periodo:
  • Blocco degli sfratti motivati da rifunzionalizzazione turistica degli alloggi.
  • Tassa turistica di soggiorno (o altra forma di contributo fiscale proveniente dalla locazione turistica) vincolata al reinvestimento nelle politiche abitative.
  • Organizzazione di assemblee territoriali (commissioni di quartiere) con consulenti tecnico legali, sindacato degli inquilini, campagna per il diritto alla casa in rete con altri comuni.
  • Misure di lungo periodo:
  • Sgravi fiscali e finanziamenti per il recupero degli immobili in edifici senza case vacanza.
  • Patrimonio immobiliare pubblico utilizzato per politiche abitative e non alienabile.
  • Sblocco delle risorse del Piano Casa inutilizzate e destinate al social housing.
  • Limiti interni ai condominii per l’offerta degli interi appartamenti turistici.
  • Piano di Tutela Nazionale sulla funzione sociale della casa.
  • Possibile regolamentazione fiscale differenziata su tre categorie di host per non criminalizzare chi lo fa come forma di integrazione al reddito:
    – Singoli (1 stanza o un appartamento)
    – Multipli (fino a 4)
    – Professionisti (4 in su da non permettere)
  • Blocco temporale da piattaforma per gli interi appartamenti con limite di inserzione per host (non più di un annuncio per lo stesso appartamento geolocalizzato in mappa).
  • Caricamento da piattaforma del codice di certifica del cambiamento di destinazione d’uso (da residenziale a commerciale).
  • Approccio generale:
  • Non pensare alla città in termini di zonizzazione e di misure di salvaguardia di un’eventuale zona rossa.
  • Mirare al diritto alla casa, all’abitare, all’abitare la città, non alla tutela del centro storico (smarcarsi da questioni identitarie e retorica dell’autentico).
  • Recupero del dibattito sull’equo canone e rivendicazione chiara della funzione sociale della casa: non è un bene di consumo e non può essere un albergo.